鄂爾多斯:借貸危機下的復雜“爛尾”
拿大量空房和未完工的房子養鴿子，成就世界上最大“放鴿子”基地——這是今年鄂爾多斯新的冷笑話。這裡的房子不再“流動”，在建的項目則像被定格在照片中。不過對於媒體之前報道鄂爾多斯樓市“崩盤、八成爛尾”，當地房地產商劉某認為，當前具有很大不確定性，“現在說爛尾不准確，有些是暫停。但如果民間借貸危機持續，那可能真爛尾了。”停建的項目中確實有不少牽涉民間借貸危機，所以爛尾與否，很大程度上將與當地借貸危機處置情況緊密相連。
在鄂爾多斯，由於在較短時間內地產項目集中上馬，許多阿項目並未走完審批步调，資金來源也並非銀行貸款，而是來自民間借貸。
除資金、市場需求爛尾樓出現的共性身额外，當地不少房地產項目因未建時即已“售出”，這一罕見特點，也決定著這裡的爛尾，可能面臨更為復雜的困局。
《中國經營報》記者從相關知情人士和政府官員處了解到，目前已有過半在建地產項目停工滿一年，且仍無任何復工跡象。
借貸血脈
城市擴張大潮下，地產商等不及手續、銀行貸款，而選擇以民間借貸資金來實現“快跑”。
“已經建成的都抵出去了，剩下都是沒有建成的，也沒人願意要。”8月的一天，在東勝區辦案中心外，債權人正討論著一起借貸案的處置進展。
該案中，李姓女子用大量民間借貸資金，買下東勝鐵西區多個房產，但其中實現交房的佔總量不到兩成。在一輪爭搶後，部淚溝,分債權人以明顯跨越跨過市場價的價格用債權拿下現房後，而其他人則猶豫要不要那些正在停工的房產。
李姓女子3D高清AV電影,和當地多數購房人一樣，隻要認為地段合適，便會在地產商尚未開工時，便大量投入資金購買房產。而她判斷地段是否是合適的標准，現在看來多少有些怪诞。“首要就是聽開發商宣傳，結果呢，現在整個鐵西區都空蕩蕩的，沒有一個地段是合適的。”
而在這些停建的、在借貸案中難以抵頂債務的項目中，按照東勝區官員此前接收採訪時的判斷，起码過半與借貸危機相關——開發商對購房者提前支出的購房款和融資資金做了同樣的手續，這意味著購房者和債權人並無太大區別。
“正常應該是購房人就是買房子，預付了資金是沒有利息吃的，債權人放錢給開發商相當於融資，那是應該有利息的。但是有些項目位置一般，開建以前賣的不好，那就干脆也給購房人利息，等於把融資的和購房的兩頭都變成債權人，隻不過約定中購房人最終以房子結算，債權人以資金結算。”當地地產商劉某告訴記者，除少數有煤炭背景的地產商外，當地多數地產項目都有民間借貸資金。
以東勝區的“方圓一廈”為例，這個曾經的鄂爾多斯第一高樓在2011年秋天停建時，隻剩一兩個月即可完工，但今後卻再未復工，迄今已停工兩年。開發商劉建強亦因深減脂茶，陷借貸危機而被警方監事居住。當初的購房者曾一度將該項方针房價炒至每平米10萬元，但在停工後，有購房者哀求退房，而債權人也對以房抵債持觀望態度。
“但凡停工的，九成都和民間借貸有關系！而且關系不小！民間借貸資金就是鄂爾多斯房地產的血脈，而且還是個染了病毒的血脈。”在劉某看來，還有一些細節，讓地產與民間借貸的關系變得更加復雜。比如許多地產商最初是把融資和購房兩種資金區分開來的，並設不同部門，但實際運作中，有時業務員為了拿到更高提成，會故意勸導人們做出復雜的選擇，比如既放貸又購房，或將購房資金聚集到一定數額後以放貸資金入賬。
市場困局
成品降價，半成品的市場則在借貸危機的“抵頂”中出現“升值”。但地產商認為，這種“交易”，隻會讓爛尾更加徹底。
2012年底，鄂爾多斯的房價真的降了，標志性的變化是康巴什人工湖對岸的“公務員小區”，由過去近萬元變為三四千元。2011年末，曾有媒體一度報道當地樓價已經跌至三折，但事實上當時這一說法僅僅存在於網帖裡。當時交易量猛跌，但彼時價格依然堅挺，甚至在今天，也有不少項目並未降價——因為即使降價，也同樣沒有交易量。
和民間借貸一樣，這裡的房子也不再“流動”，在建的項目則像被永遠定格在一次快拍畫面中。
“鄂爾多斯將是世界上最大的放鴿子基地，建成的房子是鴿子冬日的窩，沒建成的，有洞窟眼兒的，是夏天的窩。到時候全世界人民都可以來這放鴿子。”這是鄂爾多斯當前最熱門的冷笑話。
事實上，除媒體廣泛報道的鐵西區和康巴什新區外，還有大量停工項目矗立在東勝區周邊的銅川鎮等地。這些或集中或散落的半成品构筑，與建成卻空無一人的构筑相映成趣。一年半前，一家外國電視台曾以此為背景，拍攝滑板紀錄片受到網友熱贊。
由於當地地產多數具有民間借貸的血脈，且當前借貸危機正在膠著狀態，已建成的房子再也不顺畅通，而未建成的則更難以復工。像一種輪回或諷刺，當初那些尚未開建就購買、或融資的人們，現在則統一以債權人的身份，面臨著要房子或繼續等待的困局，而這些房子則面臨著不知何時建好的不確定性。
“你得看她有多少房子，如果不夠（償債），你一定要先要了房子，既然開始建了，遲早是要建成嘛，總比什麼都沒有要強。”同樣針對前述李姓女子的借貸案，冰壺桌遊套裝,從達拉特旗趕來的煤販子張某，大聲向其他債權人勸說。而有債權人則質疑他，如果這些未完工的房子一旦抵頂債務，到手今後，這些項目要完工，需要繼續投錢，且有不少項目至今拖欠施工單位錢，這樣一來，債權人又幾乎是從一個坑跳入此外一個坑，且後者更為復雜。
“如果他們這樣做，那就徹底爛尾了，如果一個在建項目分割給一堆債權人，你覺得這幫人能把樓建完？這些人下面還有更多二級債權人，他們繼續分割，到時背心,候可能上百個債權人拿下一個爛尾樓，然後每個人給自己的鴿子窩寫上名字完事，根柢不可能建成了。”地產商劉某笑稱，宣揚此舉者旨在化解當前危機，卻沒意識到可能帶來的更長遠的危機，有點像飲鴆止渴。
在以往的抵頂中，由於負債一方資不抵債，完工的房子經常以高於市場價進行抵頂債務，同樣的情況也出現在未完工的房子中。這種“升值”在各方看來都毫無意義。
政府接盤？
持續傳出的政府接盤聲音，在停工近兩年的當前，開始變得毫無意義，而且即使接盤，許多項目根柢不具備被救的出处。
2011年末時，東勝區政府即已討論政府接盤部分地產的可能性，比如購買部分地產做經濟適用房，甚至將部分高檔地產接手後作為將來安置外來高端人才的儲備房。
“實際上沒有開展，也不敢貿然開展這個計劃，帶給市場的信號會很危險。再說政府也沒錢，銀行是絕對不會介入的。”知情人表露，在2011年末當地政府與各個銀行的探討中，這一計劃遭銀行淡漠對待，至此擱置。
也是在2011年10月，鄂爾多斯市委市政府曾提出“做大金融總量”“設立產業發展扶持基金和鄂爾多斯市城市建設發展基金，推動和支持市內房地產企業進行兼並重組”，但事實上，這三項法子在開發商看來並未起到實際成果。
當地官方數據顯示，2011年全市房地產竣工面積同比下滑56.5%，而2012年民間借貸危機後，這一數據下滑達99.1%。别的，2012年鄂爾多斯全年竣工面積為433.52萬平方米，但銷售面積僅為232.69萬平方米，房地產銷售竣工比僅為0.54。
但關於政府接盤的傳說仍在持續出現，給深陷借貸危機的各方帶來短暫安抚。“實際是不可能，許多在建項目既有民間借貸，又拖欠施工方，關系太復雜。别的有些戶中藥泡腳包,型太大，延時噴霧,分歧适經濟適用房標准。再說政府哪兒來的錢？”在地產商看來，即便利局動手援救，也會面臨“落水者太多不知先救哪個，能救幾個”的問題。
記者注意到，自2011年以來，當地公開報道中，並未出現官方明確“救市”的聲音。今年5月份，鄂爾多斯市委書記雲光曾表態稱民生投入隻能增，不能停，更不能減。“今年，我們將在改進和完善民生上，投入100多億元，其中50多億元要直接發放或補貼到百姓身上。”
民生投入巨大，加之公共項目和負債情況，鄂爾多斯的政府財力似乎很難做出救市之舉，這是當地財政局官員和開發商都提到的觀點。但此外一組官方數據顯示，截至2011年6月，鄂爾多斯市開工建設各類保障性住房60792套，完成自治區下達任務的137%。這一超額被解讀為政府動手購買了部分房地產項目，但這一說法始終未能獲得當地官方証實，而保障性住房建設、回購數據亦再未公開發布。
有趣的是，不久前有媒體報道稱，渣打銀行的研讨團隊通過對三項公開數據——用地盘成交量減去房屋銷售量計算出的房屋庫存水平、可售住宅面積、地盘交易量——的分析發現，盡管很多中小城市房屋銷售復蘇程度弱於大嘉義機車借錢, 城市，房屋庫存水平似乎也沒有低落，但很多中小城市的房地產開發商正在購入地盘，這剖明他們仍相對看好房地產行業的前景。
“這個報道在鄂爾多斯不少人看來，恍如那種政府救市傳說一樣，又是眼前一亮，認為這裡的問題可能不像想象的那麼嚴重。但實際是，他們所說的那三種數據，在鄂爾多斯是沒有多大意義的。”前述地產商分析稱，由於當地許多地產根柢就沒有手續，自然其相應的數據也不存在於官方數據庫中，所以基於此進行的任何推演都不具備實際意義。
據一位曾在7月份耗時一周驅車走遍全市在建項方针地產商估計，目前鄂爾多斯所有在建項目中，起碼有六成項目在過去一年多時間裡都在停工。“當然，偶爾喊幾個工人做一做防太陽能LED庭院燈,水，搞一下小動作的不算復工。”
而8月記者在東勝區統計局官員處獲得的說法是，目前當地官方認為停工一年以上的大概挨近一半。
沒有人能夠斷定鄂爾多斯會有多少爛尾項目，但所有人都認為爛尾取決於借貸危機和經濟轉型，前者牽扯資金問題，此後者則決定了市場，畢竟在當地人人均多套房的情況下，如果沒有外來人口前來，這些房產很難再有購買者。而決定人口入住的先決條件是有足夠多的事變機會和吸引力，即經濟轉型。
對於近日媒體報道鄂爾多斯故意通過人口遷移填充“鬼城”，當地財政局官員告訴記者，這一構想實際早已被多次探討，且早在2007年開始的“生態移民”，已經將數十萬人口移入城市。“過去的計劃是五年，也就是今年到期，但根據自治區今年的政策，市裡已經在8月之前就決定繼續生態移民。”
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