2022年上海最新買房賣房政策汇总|公积金|契税|房產税|首付款_手機...
1、零丁名下有房，限购。2、零丁名下無房，本人和怙恃在2011.1.30以前共有不跨越2套（含2套），可新购一套住房。
3、零丁名下無房，本人和怙恃在2011.1.30以前共有跨越3套（含3套），限购。
沪籍已婚人士
1、伉俪两邊都是上海户籍
a、伉俪两邊在2011.1.30以前各自和怙恃共有不跨越2套（含2套）可新购二套住房。
b、伉俪一方在2011.1.30以前和怙恃共有3套，另外一方無房，可新购一套住房。
c、伉俪一方在2011.1.30以前和怙恃共有3套，另外一方與怙恃共有1套，可新购一套住房。
d、伉俪一方在2011.1.30以前和怙恃共有3套，另外一方與怙恃共有2套，可新购一套住房。
e、伉俪一方在2011.1.30以前和怙恃共有跨越4套（含4套），限购。
2、伉俪两邊有一方是上海户籍，另外一方长短上海户籍
a、采辦首套房產證可零丁上非上海户籍一人，但需供给满5年社保或满5年個税證实
b、购二套房產證必需上海户籍的人上產證，不然限购
注：满5年社保或满5年個税是指签合同當月不算，往前推算63個月中社保或個税正常缴纳满60個月。
仳离环境阐發：
1、婚姻存续時代所出售的衡宇不在限购范畴内(產权證挂号日期需在仳离日期前)
2、仳离後現家庭及原仳离家庭伉俪两邊新购入住房需计入套数
3、仳离時未出售或赠與衡宇，仳离後出售或赠與衡宇照旧计较在内(仳离後已赠與衡宇是不是计入套数，以详细各買賣中間口径為准)
4、其余限购政策不限(限购前與怙恃共有室第，按原划定供给支属證实可剔除套数，若原配頭一方需配頭方供给質料)
5、仳离已满3年，不受新政影响
6、仳离後复婚按新政策履行
注：详细具體环境以各區房地產買賣中間限购口径為准或德律風咨询962269
非沪籍购房政策
外埠人在上海购房必要甚麼前提？
一、外埠人已婚在上海只能采辦1套（商品房）室第房。
二、非沪籍家庭限购一套上海室第，但伉俪两邊必需最少有一人社保或個税，自购房之日前持续缴纳满5年及以上。
三、 外埠人在外埠的房產不计较在内，只要上海没有房產便可以采辦！
四、 栖身證满三年（免交房產税）
所需證实：一、身份證 二、成婚證 三、户口薄 四、收入證实 五、纳税證实 六、栖身證
特别客群
o1
本阛阓體户口
按上海户籍政策履行，但必要注重户籍證实号：如90、9八、97為上海户籍。户籍證实号：99是挂靠上海地域户口，并不是上海户籍，按外埠户籍政策履行。
o2
外國籍或港澳台同胞
供给满一年的上海劳务合同和满一年的税单！可采辦一套住房。（请求劳务合同和税单公司必需一致）
o3
在读博士、博士後
请求已婚并供给黉舍證实（學历證实），無需供给满五年社保或满五年個税，可采辦一套住房。
o4
军队职員采辦住房
a、本籍是上海户籍，按上海户籍政策履行。独身可采辦一套、成婚可采辦2套。
b、本籍非上海户籍，按外埠户籍政策履行。独身不成采辦、成婚可采辦一套。
注：一、军队须出具證实，并写明身份證号、军官證号、户籍状态、成婚状态、 有没有未成年後代，诞生證编号。
二、军队人士指的是军官、兵士或士官本籍非上海是不成買房的。
临港购房政策阐發
一、上海临港购房新政公布：
2019年8月6日，上海自贸區临港新片區建立當天，國务院消息辦举辦公布會并提出12条人材吸引政策。
二、落户新政：
收缩人材“居转户”年限，人材“居转户”（栖身證转户籍）年限從本来的7年收缩到5年，焦點人材進一步收缩到3年。
三、购房資历：
非本市户籍购房資历由家庭调解為小我；社保年限由原本的5年收缩至3年。
也就是说外埠独身且在临港新片區事情满1年以上，即有機遇在细则规定范畴内购房！
以公司名义在沪购房的限购政策
(一) 境内(不含港澳台地域)注册的公司采辦商品住房必要知足的前提 (购房時候以合同網签存案日期為准) 。
一、企業比年缴税金额500万元(不含)如下的：
a：企業設立年限已满5年；
b：企業在本市累计缴税款金额已达100万元人民币；
c：企業职工人数10名及以上，且依照划定在该企業缴纳社保和公积金满5年。
二、企業比年缴纳税款金额500万(含)以上的，购房時不受上述企業設立年限和員工人数等前提限定。
注：今朝上海市各區買賣中間针對该划定所履行的操作口径仅限企業采辦新建商品住房，采辦存量商品房(二手房)暂無前提限定。
(二) 境外注册的公司在沪不克不及采辦商品房。
直系支属改名可采纳交易、赠與、担當！
1、交易改名
交易改名要走正常的買賣流程，受限购影响，税费依照划定来缴纳。此種环境合适名下有房不许备把名下房產出售的一部門人，固然會缴纳一部門税费，可是不會對今後房產出售有影响。
2、担當
一、担當會發生哪些用度？
直系支属之間担當免征契税、增值税、個税。
衡宇担當過来在出售時契税、增值税同商品房，满五年独一免征個税，不惟一总房款20%個税。
二、衡宇的担當次序是甚麼？
担當次序：遗赠扶養协定（為先）、遗言担當（其次）、法定担當（再次）
三、衡宇担當的流程是甚麼？
流程：先大公證处打點担當权公證，领取公證书後至衡宇地點地的買賣中間驻場税务所打點税收审定，领取完税凭證後至衡宇地點地的買賣中間换领新的產證。
四、衡宇担當的時效為多久？
時效：担當公證必要举行家庭成員查對，一般情景下本市户籍的為 2 個月摆布（若為外埠户籍，要到户籍地點地取證故所需時候较长，详细時效按照分歧户籍地而定）
五、担當公證後打點變動担當產證的衡宇地點地的房地產買賣中間受理流程是甚麼？
衡宇地點地的房地產買賣中間驻場税务免税申報衡宇地點地的房地產買賣中間受理窗口受理20 個天然日（法定节沐日除外）生產證。
3、赠與
2021年7月24日起，經由過程赠與方法讓渡住房的，受赠人應合适國度和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠與人具有住房套数。
1、直系支属之間赠與必要哪些用度？
契税：衡宇总價3%，增值税免征，個税免征
受赠的房產在出售時满五年独一依照正常税收来缴纳税费，若满五年不惟一总房價的20%来缴税。
2、打點衡宇赠與的方法有几種？
1）經由過程打點赠與公證书举行赠與；
2）若無公證，则需自行到衡宇地點地的房地產買賣中間打點。
3、打點赠與公證，理當注重的問题有哪些？
1）财富理當是公民的小我正當财富；
2）房產中有典質不成赠與；
3）對付伉俪共有财富的赠與，即便房產挂号在一方名下，也需配頭参加具名，暗示赞成赠與；
4）赠與合同不成拜托签订；
5）一般只做直系支属間的赠與，不然必要付出 20%的小我所得税。要注重的是兒媳與公婆非直系支属，一样女婿與岳怙恃也非直系，此类赠與举薦将產證名字改為受赠人的直系支属一人（比方產證上原為伉俪二人名字，要将房產赠與男方怙恃，则需先将女方名字去除再打點赠與）。
注：非直系赠與時，全额赠與是可以買賣的，但若是部門份额赠與的话，赠與方與受赠方互相之間對付本身持有的份额部門不克不及再買賣。
4、赠與用度若何计较
二手房（室第）赠與過户必要缴纳的用度以下：
赠與過户免征業务税和小我所得税（直系支属免征小我所得税）
赠與過户免征業务税， 可是小我所得税必要缴纳，合同评估代價*20%不成选择（非直系支属必要缴纳20%個税）
契税的征收：非论房產甚麼环境都必要征收全额契税（评估代價*3%）
其他用度和正常過户都同样（工本费80元／单）
上海购房貸款政策
上海自2021年8月6日起，上海二手房房貸再出新规，履行“三價就低”：购房者申请貸款時，将從交易合同價、買賣中間核驗價、银行评估價中，选择最低的一項，作為貸款申请房價尺度。
贸易貸款
上海自2022年1月20日起房貸利率
一、五年期及如下基准3.7%：
首套4.55%，二套5.25%
二、五年期以上基准4.6%：
首套4.95%(以前5%)，二套5.65%(以前5.7%)
一、住民家庭采辦首套住房（即住民家庭名下在本市無住房且無贸易性住房貸款记实或公积金住房貸款记实）申请贸易性小我住房貸款的，首付款比例不低于35%。
二、在本市已具有1套住房的、在本市無住房但有贸易性住房貸款记实或公积金住房貸款记实的，采辦平凡自住房，贸易貸款首付款比例不低于50%；采辦非平凡自住房的，贸易貸款首付款比例不低于70%。
貸款政策變革
一、银行严查客户的首付款来历，客户首付款不克不及經由過程非直系支属告貸、P2P公司告貸、貸款告貸、信誉卡套現等，制止各类假貸資金被用于首付款。（直系支属仅指怙恃、配頭，兄弟姐妹不算直系支属）
二、银行必要盘問客户的還款能力，必要有匹配收入證实金额的工資流水或能表現收入的其他證实。
三、审批時候耽误，今朝批貸時候均匀在證件收齐後的1個月至1個半月摆布。
四、放款時候耽误，今朝放款時候均匀在新產證出来後2個月至4個月摆布，可能會更长。
五、若天下范畴内有2套及2套以上房貸在還，银行遏制發放第3套房貸。
六、怙恃上產證，後代参貸，今朝已遏制受理。後代上產證，怙恃参貸今朝也要供给還款能力，政策從严。
七、近三年内有仳离史的，银行暂不受理貸款。
八、定金审批今朝银行暂停受理，首付款必要付足划定比例後方可受理貸款。（首套3.5成，二套5成或7成）
九、上海二手房申请房貸将参考合同網签價、银行评估價、涉税评估價，履行“三價就低”原则作為貸款申请房價尺度。详细而言，合同網签價是指衡宇交易两邊告竣一致定见後，經由過程網上房地產举行在線合同签约，網签價由两邊协商而成；银行评估價则是签定貸款合同以後，银行找其信赖的评估公司评估所買賣房產的資產價值；涉税评估價是指二手房交易買賣時，由合适前提的评估公司按规评估，經由過程相干辦理機构向贸易银行供给。银行审批二手房貸款额度時，已以此“三價”中的最低價作為根据起頭施行。
公积金最大的上風：
1：利率低
2：可以年冲或是月冲（削减月供压力和本金）
3：區分于贸易貸款，首套和二套尺度纷歧样。
4：可以用于租房
上海知足公积金貸款的前提
①在上海缴纳住房公积金的人。
②申请住房公积金貸款前已持续缴纳公积金很多于6個月。
③告貸人伉俪两邊都無正在還貸（利用）的公积金貸款。
若在申请公积金貸款前6個月之間缴纳有断缴记实且已补缴的客户，可申请公积金复议，复议經由過程了，也是可以貸公积金貸款的。
比方，在上海事情的汤师长教师，已缴纳公积金6年了，他在2019年7月份的時辰申请公积金貸款，1月-6月之間，3月份因换事情致使断了，但新单元补缴上了，汤师长教师在申请公积金貸款以前，必要先申请公积金复议，复议經由過程了公积金貸款便可打點了。
首套房和二套房的認定方法
首套房：
①在上海無房無貸（無貸指上海無公积金貸款记实）。
②伉俪两邊在婚前與各自怙恃共有房產均不跨越一套，且家庭名下無房。
二套房：
①在上海無房，有過1次上海公积金貸款记实。
②在上海有1套房，人均面积≤37.2m，無尚海公积金貸款在利用。
限貸的認定方法
①在上海有1套房，人均面积＞37.2m。
②在上海有2套或以上的房產。
③有1次上海公积金貸款未還清或有2次公积金貸款记实。
家庭名下的房產，人均面积计较人数為：
家庭伉俪+未成年小孩（至多可以算两個未成年小孩，小孩必需上户口，有诞生證）
比拟贸易貸款，公积金貸款加倍偉惠。
公积金貸款利率
首套房利率：
1-5年的公积金貸款年利率為2.75%。
5-30年的公积金貸款年利率為3.25%。
第二套房利率：
1-5年的公积金貸款年利率為3.025%。
5-30年的公积金貸款年利率為3.575%。
可貸额度
根基账户：
月缴额≥980元，余额≥16667元
弥补账户：
余额≥10000（只看余额不看月缴额）
在根基和弥补都缴纳的环境下：
①首套小我60万，家庭120万；
②二套小我50万，家庭100万；
在只缴纳根基公积金的环境下：
①首套小我50万，家庭100万；
②二套小我40万，家庭80万；
在月缴额缴纳不知足的环境下：
根基账户：
(A)月缴额 ÷0.14 × 4.8 ×可貸年限=可貸金额。
(B) 根基账户余额×30=可貸金额。
A 和 B 选低值，貸款额度不大于50万。
弥补账户：
(C)弥补账户余额×10=可貸金额。
貸款额度不大于10万。
公式计较出来的金额也是大要的可貸额度，详细可貸额度以公积金审批為准。
可貸年限
A房龄计较：
①五年内的房龄：可貸30年
②6-19年的房龄：35-房龄
③跨越20年房龄：可貸15年
房龄=2020-完工日期
B主貸人春秋计较：
男性：65-春秋=可貸年限
女性：60-春秋=可貸年限
A和B的计较成果取低值就是该衡宇公积金可貸年限。
咱們可以算笔帐，若是李师长教师初次想要在上海買一套100万的屋子，貸款刻日都是30年，来看看公积金貸款和商貸差几多錢：
利用公积金貸款，利率是3.25%，等额本息還款方法，每一個月必要還款4352块錢，付出的总利錢是56万元；
若是是贸易银行貸款，如今的利率是4.65%，必要每一個月還款5156元，总利錢是85万。
與公积金貸款比，商貸每一個月要多還800多块，总利錢多出29万！
是以，對付购房者而言，住房公积金很大水平上减轻房貸付出。
還款方法：
按月等额本息還款法：告貸人每個月了偿的貸款本金和利錢总额稳定，但每個月還款额中貸款本金逐月增长，貸款利錢逐月削减的還款方法。
公式為：
按月等额本金還款法：告貸人每個月了偿的本金固定稳定，貸款利錢逐月递减的還款方法。
公式為：
小我住房公积金貸款额度、首付及利率政策表
小我采辦共有產权保障住房公积金貸款额度、首付及利率政策表
公积金貸款利用次数
独身的环境下，小我可以使用2次；已婚的环境下，家庭可以使用2次。
若伉俪二人在独身的時辰，各自利用過1次公积金貸款，那已婚今後，是不成貸公积金貸款的；若已婚环境下，一人正在利用公积金貸款，另外一人公积金從未利用，采辦二套住房，是不成貸公积金貸款的。
公积金冲還貸次数没有限定。
举個例子：
夏师长教师和怙恃在上海共有一套房產（属于婚前限购令以前共有，全款采辦），徐蜜斯和怙恃在姑苏共有一套房產（属于婚前限购令以前共有，全款采辦），夏师长教师和徐蜜斯本年领證，2人無公积金貸款记实，如今想買一套平凡室第作為婚房。
在打點公积金貸款的時辰很狐疑，不晓得是依照首套仍是二套，厥後相干人士给了專業的解答，夏师长教师和徐蜜斯的婚房可以依照首套貸款，由于夏师长教师和怙恃婚前的房產可剔除一套，徐蜜斯和怙恃在外埠（非上海）共有的房產不计较在内。
對申请住房公积金小我住房貸款的告貸申请人举行信誉前提审核
小我信誉陈述显示告貸申请人、配合告貸申请人當前過期還没有了偿，或近来5年存在持续6次（含）或累计超12次（含）的過期记实的，不予申请公积金貸款。
近来5年存在持续6次（含）记实：告貸人或配合告貸人在公积金受该當日小我信誉陈述显示最高過期次数“6”不予以申请；累计超12次（含）：告貸人或配合告貸人在公积金受该當日小我信誉陈述显示有過期，且累计次数大于即是12次，不予以申请。
征信陈述极為首要，请大师利用信誉卡或貸款還款進程中，必定要養成杰出的還款习气。
對付信誉卡丰年费的客户，更要注重了，年费還款，不會有任何短信提示的，必要時刻存眷账单（咱們的掮客人碰到過好几個客户由于信誉卡年费致使過期二三十次而申请不了公积金貸款，真是太惋惜了~）
公积金账户余额若何利用
有3種利用方法：1.月冲 2.年冲 3.提現
月冲：每個月直接從公积金账户中扣除當月應還的本金+利錢（公积金和贸易）不是只扣除公积金的月供，而是公积金+贸易的月供一块兒扣除。
當公积金账户里的余额不足時，每個月還款额先扣除公积金月缴额，不足部門從還款银行卡内扣除。
年冲：每一年只一次提取公积金账户余额并一次性冲還公积金貸款本金。
每個月的月還款额必要利用客户自有資金，不克不及用公积金账户里的錢去還貸款月供。
年冲還貸後的残剩貸款本金從新计较月還款额。
年冲只能每一年的4月或9月冲公积金本金，一年只能冲一次。
提現：對付一次性付款買房或纯贸易貸款買房的客户是可以提取公积金账户里的余额。
凭新產證+相干質料5年内可提取現金一次。
過户流程走完，客户拿到新產證今後，才可以打點提取手续哦。
上海房產税征收尺度
上海2022年度房產税
税率分界限更新
新购房单價≤81948元，税率為0.4%
新购房单價>81948元，税率為0.6%
（税费分界限，上海市统计局颁布上年度新建室第贩賣均價*2）
近十年上海税费分界限
1
上海房產税征收工具
一、非上海住民新购住房；
二、上海住民新购且属于二套以上的住房（包含新购的二手存量住房和新建商品住房）。
1
第一套房200平要征收房產税吗？
按照房產税征收政策，是對當地住民家庭第二套登科二套以上的住房才征收房產税的，第一套住房其实不征收房產税，和面积無關。
2
所有第二套屋子都要征收房產税吗？
不是。
是按照住民家庭人均住房面积来计较。家庭成員人均免税面积均為60平米。
3
甚麼是住民家庭？
包含伉俪两邊及其未成年後代。
2
應纳房產税额计较方法
應纳房產税税额=新购住房應征税的面积（修建面积）×新购住房单價×70%×税率（税率暂定0.6%）
1
房產税缴纳時候何時？
每一年12月31日前缴纳。
過時不交纳會發生滞纳金，滞纳金為逐日未缴额的万分之五。
2
買好了房，何時起征房產税？
產證挂号日期的次月起頭征收。
1
税率是怎样算出的？
税率分為0.4%和0.6%，单價范畴以下
随着線圖走
一秒大白房產税
一、沪籍独身
二、沪籍已婚家庭
三、外埠户籍
外埠独身：為限购状况
注：若购入司法拜托拍賣等非限购类住房，则全额征收房產税，减免前提同外埠家庭购房减免尺度。
外埠家庭：
若持有《上海市栖身證》有用期内已持续满 3 年或积分到达 120 分，则本次购房可直接申请免征房產税；
若持有《上海市栖身證》有用期内暂未持续满 3 年或积分未到达 120 分的，可先全额缴纳房產税，待满 3 年或积分到达 120 分後，再申请免征并申请退還持《上海市栖身證》時代所缴纳的房產税；
四、境外小我、港澳台住民
外小我在沪的“居留允许”持续满 3 年并在有用期内的，可以在報税當天直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房產税，待满 3 年後再申请退税，或持有 B 类證件（海外人材引進类栖身證）、中國绿卡可以直接申请免征；
湾住民在沪的“居留签注”持续满 3 年并在有用期内的，或持有持续满 3 年的個税单/社保单/就業證都可以直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房產税，待满 3 年後再申请免征并申请退還该時代已缴纳的房產税
澳住民持有持续满 3 年的《港澳住民暂住證》/個税单/社保单/就業證都可以直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房產税，待满 3 年後再申请免征并申请退還该時代已缴纳的房產税；
（详细房產税税费减免情景以各區買賣中間税务窗認定為准！）
3
房產税减免政策
4
未满一年怎样付房產税?
昔時度應纳税额 = 年應纳税额 12個月 昔時度應纳税月份数
關于缴纳2021年度小我住房房產税有關事項的提醒
缴纳房產税方法：
（一）電子税务局
1.電脑端：本日起，纳税人可登录上海市電子税务局（網址：，栏目：我要辦税/税费申報及缴纳/税费缴纳/小我住房房產税缴纳），依照網上流程缴税。
2.挪動端：本日起，可經由過程“随申辦”APP（含“随申辦”付出宝、微信小步伐）在線缴纳税款，進入辦事有三種方法。
（1）搜刮“小我住房房產税缴纳”；（2）“处事频道-辦事大厅-按部分-市税务局-小我住房房產税缴纳”；（3）首页“精选主题-糊口辦事-小我住房房產税缴纳”（仅限“随申辦”APP）。
（二）付费通網站
（三）有關银行
1.本日起至2021年12月31日，纳税人可到就近的上海银行、上海农商银行在本市打點小我营業的業务網點，利用银行卡或現金缴税。
2.银行網點的辦事時候與平常打點小我营業的時候不异，详细可咨询有關银行。
（四）税务專窗
1.應税住房地點區的房地產買賣中間税务窗口，辦事時候為周一至周日辦公時候。
2.應税住房地點區税务局辦税辦事厅小我住房房產税專窗，辦事時候為周一至周五辦公時候。
纳税人到税务專窗缴税的，用带有银联標记的银行卡，經由過程POS機就地缴纳税款。
盘問小我住房房產税的應税和缴税信息
（一）登录上海税务網站（shanghai.chinatax.gov.cn），打開“小我住房房產税應税及已缴税环境盘問”模块举行盘問。
（三）利用“随申辦”APP，打開“糊口辦事/房產税盘問”举行盘問。
（四）利用“付出宝”APP，打開“市民中間/税务/房產税盘問”举行盘問。
（五）携带產权人之一的住民身份證原件，没有住民身份證的應携带產权人之一的有用身份證实（原件）和應税住房的房地產权證或不動產权證（原件或复印件），到應税住房地點區的房地產買賣中間税务窗口，向税务构造事情职員举行盘問。
一手房買房流程
一 .取證
一、新盘取患了盖印见效的《商品房预售允许證》、《准售房源通知布告及一房一價表》
二、在上海，高层室第根基布局成型才可以報批预售證。
二 .認筹
一、認筹意向金用度，一般请求不克不及跨越房源最低房價的20%。
二、付出認筹意向金，才有介入摇号的資历。
三、必需保存银联pos单、收条必需有開辟商盖印。
四、認筹迟早不影响摇号几率，以是不消急着列队。
三 . 审查資料
一、認筹時，购房者供给限购資历审查的質料。
二、認筹竣事後，公證处還會再次审核一遍。
三、重要审查資料
（1）采辦人身份證、户口本、婚姻證实（成婚證、仳离證及仳离协定）、未成年後代诞生證实；
（2）社包管明或纳税證实；（非上海户籍必要供给，上海户籍不必要供给）
（3）购房人及家庭成員名下住房相干資料:购房合同或预報挂号或產證等；（只如果购房人名下的產證均必要供给，與怙恃共有、動拆迁、宅基地）
四 .上海新居摇号“计分制”
在家庭布局方面：在認购申请時，認购工具為伉俪（包含未成年後代）加10分，認购工具為成年未婚或仳离、丧偶等小我的（不管是包含未成年後代），此項不得分。
在户籍方面：認购申请時，認购工具為本市户籍的（若為家庭的，伉俪两邊中最少有一方應為本市户籍），加10分；認购工具為非沪籍的，此項不得分。
在名下房產方面：認购申请時，認购工具（及其家庭成員）名下住房套数计较依照住房限购政策划定履行，無房的加20分；認购工具為沪籍家庭且名下住房為1套的，加5分。解:外埠住房不算；依照住房限购政策划定履行，上海户籍在2011年1月28日以前與怙恃共有的房產，看成無房；伉俪仳离，追溯仳离之日起3年内，住房总套数。
别的必要注重的是：認购工具在2021年1月22日（含）後赠送别人的住房，仍计入認购工具名下；承租的公有栖身衡宇（利用权房）的记入認购工具名下。
在5年内购房记实方面：認购申请時，認购工具（及其家庭成員）名下無房且5年内無购房记实，加20分；認购工具為沪籍家庭名下有1套住房且5年内無购房记实，加5分；認购工具5年内购房记实的，此項不得分。
認购工具的社保缴纳月数與社保缴纳系数相乘即為年限分。社會缴纳月数自2003年1月起算。認购工具為家庭的，按此中社保缴纳月数最高的1名成員计较；認购工具包含两個及以上家庭的，按此中社保缴纳月数较低的家庭计较。
2021年1月社保缴纳月数上限為18年*12月/年，总计216個月，2021年2月社保缴纳月数上限為217個月，2021年3月社保缴纳月数上限為218個月，以此类推。
社保缴纳系数區間為每個月0.1至0.24分。按上市項目產物类型、布局肯定。社保缴纳系数并不是0.1，而是0.1-0.24分/月的區間。因盘而异。
高系数的楼盘
歪斜于社保時长更多的人
低系数的楼盘
更利于在沪無房，無购房记实的人
新政後最新認筹另有几大重點：
①認购起頭至摇号成果颁布時代，只能認购一個新盘。
②积分制入围比例照旧是1.3:1。
③一旦触發积分制，所有房源都限售5年。
④ 項目社保缴纳系数照旧為0.1分/月。
⑤ 触發积分制，偉先选房後的残剩房源，将按积分凹凸和認购挂号日期前後选房。
⑥ 因為新居認购竣事後，房管局严查每位認购客户的购房天資，一般認购竣事至開盘距离20-25天（详细項目，详细阐發）
新居摇号步调摇号法则扭转：
認购打分摇号
第一步，認购。购房者在新居認筹時，提交證实家庭、户籍、具有的住房状态、5年内涵沪购房记实和在沪缴纳社保等相干資料，開端计较得分。
第二步，打分。照实填報以後，市房管局、民政局、社保中間等将举行联網核對，复查确認每個购房者的计分，计分审核時候估计10天摆布。
第三步，摇号。按照130%的認筹上限，肯定入围分数線，大于即是入围分数線的购房者便可介入摇号，最後一名平行分均可以入围第一轮。如，某楼盘行将推出230套房源，那末按照130%的認筹上限计较，只有总分排名前299名（230*130%）的购房人材有資历入場摇号。若是第299名的分值為50分，则所有50分的购房者均可以介入摇号，以是現实摇号人数可能會跨越299。
新居摇号常见問题
Q1：满五独一屋子，若是賣掉，算無房户吗？
答：满五独一的屋子，賣掉今後是算無房户的。
Q2：若是名下屋子在外埠，算無房户吗？
答：仅限于上海范畴，算無房户。
Q3：怎样界定购房记实？
答：自购房日起算，五年内無购房记实（今朝認網签時候），只看采辦记实，不看賣出记实。
Q4：仳离人士，净身出户，是不是算無房户？在新政策上，有哪些限定？
答：仳离，要倒推3年，看仳离前家庭的购房环境。好比客岁仳离，仳离前家庭2套，仳离後哪怕净身出户，也被限购了。若再婚，社保将计较两個家庭，计较少数。
Q5：拆迁所得的安顿房，请問算购房记实吗？
答：公租房不算，有產权或承租的共有產权都算有房。
Q6：認购组数與准售房源套数比例小于即是1.3:1的，不利用计分排序，會怎样样呢？
答：所有合适购房前提的，全数纳入公證摇号。
Q7：上海户籍家庭，社保打分算一小我仍是伉俪两小我加在一块兒？
答：若是以1個家庭認筹，依照家庭成員中缴纳较多的一方来计较。
Q8：积分高，可以偉先选房吗？
答：固然具有较高积分的购房者會更易被划入摇号工具，但這其实不象征着必定能偉先选房。由于進入摇号體系以後，所有积分會被呆板線上成人,彻底打乱。也就是说，分数凹凸只能决议你入不入围，摇中概率实際上是同样的。摇号是呆板来排序的，會把计分分值打乱，不是说高分都排在前面摇，低分就排在後面摇。
五 .摇号開盘
一、上海新盘同一由东方公證处举行電脑摇号排序。
二、按照摇号次序选房。
三、选好房，签定認购书，将認筹金转為定金，在開辟商请求的時候内补首付款、签定貸款合同。
四、没选房，没签定認购书，全额退筹。
五、一般開辟商都在30個事情日内退回認筹金。
相 關 問 答
一.認筹可以授权别人吗？
理论上可以拜托，以售楼处為准。
二.若是人数過量，認筹會提早终止吗？
不會。依照公示的時候来举行認筹。
三.可以一家三口别离介入認筹吗？
理论上可以，以售楼处為准！
但预售合同上名字和認筹意向书上的名字要连结一致
四.摇号选房現場，能看到及時房源环境吗？
外場看不到，進入内場才能晓得。
五.摇号到选房一般距离多久？
看环境，有顿時选房的，也有第二天选房的。
六.摇号选房當天因故授权他人，可以吗？
理论上認购书必要本人具名，建议举行公證。
七.開盘後剩下的房源，還必要摇号吗？
不必要摇号，開辟商自行放置。
八.摇到号，购房意向书上的名字，可以更换吗？
《摇号法则》明白划定了不成以。
九.已签認购书，貸款没批下来或没批够怎样辦？
1.没批下来，可以换银行。
2.没批够， 补房款给開辟商。
上海平凡室第和非平凡室第的區分！
平凡住房應當同時在衡宇类型、成交代價、修建面积三個方面知足以下尺度。不克不及同時知足前提的為非平凡住房。
（1）衡宇类型：五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。
（2）成交代價：内环之内：≤450万元/套；表里环之間：≤310万元/套；外环之外：≤230万元/套。
（3）修建面积：单套修建面积≤140平方米。
上海二手房買賣流程
二手房買賣税费
非室第类衡宇的税费计较
甚麼长短室第呢？
非室第是指除室第之外的非栖身用处的衡宇。通常為指用处為贸易、辦公写字楼、配套公建、非配套公建、综合楼、廠房、堆栈等用处的衡宇。
非室第利用年限通常為40年、50年，部門拿地70年。
非室第上市買賣都要交哪些税呢？
必要缴纳契税、增值税及附加税、小我所得税、印花税、地皮增值税。
每種税费都若何计较呢？
01
契税
契税因此所有权產生转移、變更的不動產為征税工具，向產权經受人征收的一種税。應缴税范畴包含：衡宇赠與和互换、交易等。
计较法子 ：税率同一為3%。
02
增值税及附加税
增值税因此商品在流转進程中發生的增值额作為根据而征收的一種税。
附加税是對應于增值税的，依照增值税税额的必定比例征收的税。凡是包含城建税、教诲费附加、处所教诲费附加。
增值税及附加税计较法子：
①無原值单子：全额×5.3%（郊區税率是5.25%）；
②有原值单子：差额×5.3%（郊區税率是5.25%）。
03
小我所得税
小我所得税因此纳税人小我在财富讓渡進程中所得到的收益為根据而征收的一種税。
计较法子：
①無原值单子：全额×20%；
②有原值单子：差额×20%。
差额=计税價-本次增值税及附加税—衡宇原值—原契税-本次地皮增值税-本次印花税
04
印花税
在贩賣、讓渡房地產進程中书立的合同、协定、数据等，應按產权转移书据税目，有買賣两邊别离按 照书据所载金额万分之五缴纳印花税。今朝小我贩賣室第类用处的衡宇，免征印花税。
计较法子：全额*0.05%，交易两邊各一半。
室第类衡宇和非室第类衡宇房本都有贴耗费 5 元。
05
地皮增值税
地皮增值税，是指讓渡國有地皮利用权、地上的修建物及其附着物并获得收入的单元和小我，以讓渡所获得的收入包含貨泉收入、什物收入和其他收入减除法定扣除項目金额後的增值额為计税根据向國度缴纳的一種税赋。今朝小我贩賣室第类用处的衡宇，免征地皮增值税。
计较法子：
①無原值单子：全额×5%；
②有原值单子：差额×30%-60%。
按差额计较地皮增值税公式比力繁杂：
差额地皮增值税=（计税價-本次增值税及附加-衡宇原值-原契税-5%*年限*原值）×（30%-60%）-（本次增值税及附加+衡宇原值+原契税+5%*年限*原值） ×税率所對應的系数
税率及對應系数：
增值率在50%如下， 税率30%，系数是0；
增值率 50%-100%，税率40%，系数是5%；
增值率100%-200% 税率50%，系数是15%；
增值率 200%以上， 税率60%，系数是35%。
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